資金鏈斷裂、業(yè)主討租、商戶退鋪,杭州金茂MALL這一號(hào)稱“華東第一家居航母”的商業(yè)項(xiàng)目如今正深陷危局,游走在崩盤的邊緣。
1月28日,杭州金茂MALL,一場(chǎng)談判正在進(jìn)行。談判的一方是浙江金茂商業(yè)管理有限公司(下稱金茂商業(yè))總經(jīng)理陳曉(微博)東,另一方為10余位商鋪業(yè)主。因?yàn)闆](méi)有兌現(xiàn)承諾中的商鋪返租租金,業(yè)主們已經(jīng)多次來(lái)訪,討要租金。但2個(gè)小時(shí)的唇槍舌劍后,談判無(wú)疾而終。
據(jù)一位業(yè)主介紹,這樣的場(chǎng)景幾乎每天都在上演。“金茂提出的‘租金延遲三年再付’的方案實(shí)際上就是在打白條,我們不可能答應(yīng)”。而在多番談判無(wú)果后,業(yè)主們已決定走法律途徑,將金茂告上法庭。
先承諾高額回報(bào)售鋪籌集資金,后以運(yùn)營(yíng)不善為由拒付租金,金茂實(shí)業(yè)這種“售后返租”的營(yíng)銷模式實(shí)則暗藏地雷。在并無(wú)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的背景下,投資20億下注商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,金茂實(shí)業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力也深受質(zhì)疑。
押寶商業(yè)地產(chǎn)
杭城東部九堡商圈,一個(gè)占地40萬(wàn)方的家具市場(chǎng)頗為引人注目,但華麗外表下,整個(gè)市場(chǎng)卻鮮有人至,生意十分冷清。這就是浙江金茂實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司(下稱金茂實(shí)業(yè))曾經(jīng)力求打造的華東第一家居航母——金茂MALL,一個(gè)號(hào)稱投資20億、總開發(fā)規(guī)模達(dá)60萬(wàn)平方米的商業(yè)綜合體,但自2011年一期項(xiàng)目建成開業(yè)以來(lái),至今一直未能完成招商。
“這個(gè)項(xiàng)目的失敗,首先定位就有問(wèn)題。” 一位不愿透露姓名的地產(chǎn)人士對(duì)21世紀(jì)網(wǎng)表示。在其看來(lái),九堡商圈的商業(yè)項(xiàng)目早已過(guò)剩。2006年,杭州市政府提出了“1500億決戰(zhàn)東部”戰(zhàn)略之后,作為“東城”核心區(qū)塊的九堡就成了地產(chǎn)商眼中的香餑餑,商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一度井噴。
“專業(yè)市場(chǎng)大大小小的有30多家,僅家居市場(chǎng)就有4、5個(gè)。但是杭州的家居市場(chǎng)早就飽和了。金茂實(shí)業(yè)還要上這么大體量的市場(chǎng),前期顯然缺乏足夠的論證。”上述地產(chǎn)人士表示。
一個(gè)例證是,離金茂MALL500米遠(yuǎn)還有一個(gè)恒大建材市場(chǎng),投資8億,面積為28萬(wàn)方,2007年開業(yè)至今,生意也一直不景氣。據(jù)了解,為了引入恒大這個(gè)項(xiàng)目,杭州市政府在批文中(府辦簡(jiǎn)復(fù)第B20061421號(hào))曾明確指出今后江干區(qū)、杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)不再興建新的陶瓷品和建材市場(chǎng)。
“(這個(gè)區(qū)域)養(yǎng)活一個(gè)家居市場(chǎng)都困難,何況現(xiàn)在一上就是4、5個(gè)。”該人士指出,“金茂雖然是做房地產(chǎn)起家的,但是并沒(méi)有運(yùn)營(yíng)過(guò)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,步子邁的太大。”
根據(jù)21世紀(jì)網(wǎng)獲得的一份工商資料顯示:金茂實(shí)業(yè)成立于2007年,注冊(cè)資金一億元,出資方為劉巧銘、陳文武、鄭光善、陳曉東。金茂MALL是其第一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。
但對(duì)這個(gè)觀點(diǎn),陳曉東并不認(rèn)同。
“這個(gè)項(xiàng)目前期是經(jīng)過(guò)了充分的論證,只不過(guò)趕上了不好的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。”陳曉東解釋道。按照金茂實(shí)業(yè)的預(yù)先設(shè)想,一期40萬(wàn)方的市場(chǎng),投資在15億左右,對(duì)外出售40%的商鋪,可以回籠資金10個(gè)億,租金收入保守估計(jì)每年在2個(gè)億左右,刨除每年各2000萬(wàn)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和土地租金,3年就可收回投資。
但令陳曉東沒(méi)有想到的是,市場(chǎng)建好后,招商工作卻并不順利。“第一年整個(gè)市場(chǎng)的商鋪出租率在40%左右,主要集中在市場(chǎng)的一層。現(xiàn)在你看到的已經(jīng)是出租率最高的時(shí)候了。”業(yè)主陳靜(化名)告訴21世紀(jì)網(wǎng),業(yè)主們認(rèn)為金茂并不具備運(yùn)營(yíng)能力。
對(duì)這一質(zhì)疑陳曉東則表示,該區(qū)塊的配套一直沒(méi)有跟上以及低迷的經(jīng)濟(jì)和行業(yè)形勢(shì),才是招商不利的主因。“九堡這兩年發(fā)展的太慢,比如市場(chǎng)前面這條高架,早在兩年前就應(yīng)該建好了,但它現(xiàn)在才開始建。”
事實(shí)上,金茂MALL的窘境也是現(xiàn)今家居市場(chǎng)現(xiàn)狀的一個(gè)真實(shí)寫照。據(jù)了解,2012年以來(lái),家居行業(yè)持續(xù)低迷,外資巨頭家得寶、百安居相繼敗走中國(guó),本土龍頭東方家園、居然之家等也相繼陷入經(jīng)營(yíng)困局。
多重頑疾纏身
不過(guò),即便陳曉東百般解釋,但如今金茂MALL項(xiàng)目深陷危局已是不爭(zhēng)的事實(shí)。資金鏈斷裂、業(yè)主討租、商戶退鋪是金茂必須要解決的三大頑疾。由于招商不利,預(yù)想中的每年2億租金已經(jīng)打了水漂,而過(guò)高的商鋪出租率加上低迷行業(yè)形勢(shì),又加大了市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)難度。
21世紀(jì)網(wǎng)調(diào)查當(dāng)日,整個(gè)市場(chǎng)異常冷清,一個(gè)小時(shí)內(nèi)只有幾個(gè)客人光顧。生意蕭條也讓商戶萌生了退意。“因?yàn)樯馓睿虘舻囊庖娨埠艽?,有的拒不交租,有的則要求退租,撤出這個(gè)市場(chǎng)。” 業(yè)主于守剛(化名)對(duì)21世紀(jì)網(wǎng)表示。
而為了挽留商戶,金茂方面不得已推出了3年免租的政策。這就意味著金茂之前制定的“以租養(yǎng)市”的盈利計(jì)劃完全落空,直接影響到了金茂的現(xiàn)金流,也導(dǎo)致了金茂不能履行當(dāng)初和業(yè)主簽署的商鋪返租合同。
據(jù)于守剛提供的合同顯示:前兩年固定收益為7%、8%,第三年至第六年保底收益6%,第六年可以申請(qǐng)退鋪,若不退鋪,第七年至第19年,收益部分開發(fā)商和認(rèn)購(gòu)方按1∶9分成。
按照承諾,業(yè)主6年內(nèi)投資收益為70%,如果六年期滿后退鋪還可以拿到50%的收益,她所簽訂的合同回報(bào)更為誘人。“我們09年買的前三年都是8%,第四年是11%,第五年是15%,第六年是20%。第四、五、六年末兩個(gè)月可以申請(qǐng)退鋪。”
“很多人就是看中這樣的高收益才決定投資的。”陳靜表示,“她手上的兩個(gè)鋪位是父母為她準(zhǔn)備的嫁妝,一共花了近200萬(wàn),不成想,被套進(jìn)去了。”據(jù)了解,像陳靜這樣被套住的業(yè)主一共有2300戶。“2010年、2011年都按時(shí)返租了,可現(xiàn)在卻出了問(wèn)題,2012年上半年的租金現(xiàn)在都還沒(méi)有返。” 陳靜表示。