近兩日,受銀行“錢荒”影響,地產(chǎn)股普跌,資金流動性控制更引發(fā)對房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊繃的擔(dān)憂。一些專家和業(yè)內(nèi)人士判斷,如果下半年房地產(chǎn)企業(yè)資金到位情況并不樂觀,可能倒逼房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整銷售和價格策略,“錢荒”可能會面臨從銀行到開發(fā)商到地方政府的鏈式傳導(dǎo),加劇地方政府償債壓力。
政策支撐發(fā)生轉(zhuǎn)向
24日,地產(chǎn)板塊大跌超過7%,是銀行股以外,受“錢荒”波及最嚴重的板塊。招商、保利等27家房企跌停,領(lǐng)頭羊萬科大跌8.79%,103家房企的跌幅超過5%,25日地產(chǎn)板塊繼續(xù)下跌。
暨南大學(xué)管理學(xué)院教授胡剛表示,目前大部分房企,尤其是中小企業(yè),銀行貸款仍然是其主要融資來源,而銀行表外資金的不斷創(chuàng)新是支撐房地產(chǎn)市場的重要力量,隨著今后一段時間銀行對流動性的控制,眾多房企的銀行貸款,尤其是通過理財產(chǎn)品、房地產(chǎn)信托進行的融資也將告急。
今年前5月,房地產(chǎn)信托募資規(guī)模超過900億元,約占整個融資規(guī)模的三成。近期對銀行信托、理財產(chǎn)品等表外資金的監(jiān)管加強,將對房地產(chǎn)企業(yè)的資金帶來很大影響。
“近期的股市大跌,集中體現(xiàn)了對后續(xù)市場的憂慮”。胡剛認為,比起股市的短期影響,更為重要的是,中央政府以及央行的策略本身顯示出政策轉(zhuǎn)向,過去數(shù)年以來流動性過剩支撐房地產(chǎn)超速發(fā)展的勢頭可能發(fā)生改變,這將對房地產(chǎn)市場未來產(chǎn)生關(guān)鍵影響。
開發(fā)商博弈強勢期或扭轉(zhuǎn)
業(yè)內(nèi)人士判斷,一旦流動性調(diào)整持續(xù),房地產(chǎn)企業(yè)也將面臨“錢荒”。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要資金來源于三個方面,信貸、預(yù)售款以及自籌資金。
中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟表示,作為資金密集型產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)企業(yè)大都高負債運作,長期依賴融資,一旦“錢緊”,眾多依靠國內(nèi)銀行貸款以及信托、理財產(chǎn)品等表外資金的房地產(chǎn)企業(yè)國內(nèi)融資必將緊張。
陳晟表示,雖然上半年標桿房企銷售情況不錯,但下半年隨著資金鏈緊張,有可能會加速銷售,快速回籠資金。房地產(chǎn)企業(yè)尤其是融資渠道單一的中小型房地產(chǎn)企業(yè),可能會調(diào)整銷售策略,進行“價格修正”,從而對市場預(yù)期帶來一股鲇魚效應(yīng)。這也意味著,持續(xù)大半年的開發(fā)商博弈強勢期或在下半年得到扭轉(zhuǎn)。
或傳導(dǎo)至地方政府
一些專家和業(yè)內(nèi)人士表示,對流動性的控制,可能產(chǎn)生一系列鏈式反應(yīng)。
專家提醒,要預(yù)防下半年部分小型房企資金鏈斷裂可能帶來社會隱患。如果房價泡沫擴散,存在企業(yè)資金鏈斷裂后卷款潛逃的隱患,可能帶來不小的社會風(fēng)險,建議有關(guān)部門加強監(jiān)管。
此外,胡剛表示,目前一些地方熱衷于舉債式發(fā)展,熱衷于大手筆開發(fā),宏偉規(guī)劃,一旦開發(fā)商資金量緊張,土地出讓減速,地方政府償債壓力也可能加劇。
“從錢荒對銀行、開發(fā)商、地方政府的鏈式傳導(dǎo)而言,風(fēng)險已經(jīng)有所凸顯,這正是中央提前調(diào)控,讓資金流向該去的地方,從而預(yù)防更大的系統(tǒng)性風(fēng)險。”胡剛表示。
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石景山商業(yè)地塊樓面價降5000多
新京報訊 (記者袁曉瀾)昨日,6月唯一一宗經(jīng)營性用地——北京市石景山區(qū)銀河商務(wù)區(qū)K地塊C2商業(yè)金融用地舉行投標活動,共有福州泰禾和華瀾恒泰聯(lián)合體、萬科、北方萬坤和中惠熙元聯(lián)合體三組企業(yè)參與,企業(yè)報價樓面價在1.57萬/平米-1.75萬/平米間,與今年4月成交的北京市石景山區(qū)魯谷路C2商業(yè)金融用地(原北京市彈簧廠)相比,樓面價下降了3800-5600元。
昨日投標的該宗地位于石景山區(qū)魯谷路,北臨石景山萬達廣場,地理位置優(yōu)越。而今年4月,同區(qū)域成交的另一商業(yè)地塊石景山區(qū)魯谷路C2商業(yè)金融用地,總建筑面積5.47萬平米,以11.65億元拍出,折合樓面價達2.13萬元/平米。如果以石景山區(qū)銀河商務(wù)區(qū)K地塊昨日最高報價計算,同一區(qū)位的商業(yè)地塊,不到3個月樓面價下滑了5600元。
萬科集團執(zhí)行副總裁、北京萬科總經(jīng)理毛大慶認為,昨日的報價很合理,該地塊與北京彈簧廠地塊相比,容積率更高,面積更大,需要的資金量更大。
北京中原地產(chǎn)分析師認為,相比6月前,整體資金面出現(xiàn)變化,“錢荒”雖還未直接影響實體行業(yè),但對房地產(chǎn)市場的心理影響不容小視。另外,本身地塊出讓是招標,而非之前同類型的掛牌,競爭并不充分,也影響了土地成交價格。
■ 分析
房企拿地更謹慎
資金流動性緊張,對于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來說將影響很大。
昨日,一位北京房企人士表示,房地產(chǎn)行業(yè)特別依賴金融行業(yè),首先影響的是開發(fā)商拿地。如果此前是以5000元/平米拿地,以20000元/平米賣出去,銷售回款后還要再投資拿地,這時地價已漲至10000元/平米。這要求房企通過再融資才能拿地,而如果融資成本、難度加大,房企拿地就會很謹慎。
而對于房地產(chǎn)市場,這位房企人士認為,從目前北京銷售市場來看,開發(fā)商資金充裕,各項目銷售順暢,暫時不會有大規(guī)模降價出現(xiàn)。但“錢荒”捏緊了開發(fā)商的錢袋子,也讓購房人利用金融杠桿的購買力下降。如果“錢荒”持續(xù)得不到解決,會給房企的銷售造成壓力。
另一位房企人士則認為,目前錢荒對房地產(chǎn)市場的直接影響還未知,企業(yè)還未研究應(yīng)對之策,對房地產(chǎn)業(yè)的影響可能經(jīng)過3-5個月會有具體體現(xiàn)。(袁曉瀾)
■ 風(fēng)向標
依賴“輸血”轉(zhuǎn)為“造血”
中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟常務(wù)主席陳順認為,錢荒體現(xiàn)出我國信貸政策的轉(zhuǎn)向,以前房地產(chǎn)是資金流向最集中的行業(yè),靠寬松的貨幣政策來支撐房地產(chǎn)發(fā)展的歷史一去不復(fù)返,未來可能會引導(dǎo)資金從房地產(chǎn)行業(yè)流入實體行業(yè)。但這也需要一個過程。在此背景下,更加考驗房企的綜合實力,如產(chǎn)品、企業(yè)股自有資金量、外部融資能力,以及合理的財務(wù)安排的能力。
上海易居研究院研究員嚴躍進認為,在過去大量信貸資金投入樓市后,泡沫加劇,而且資金回收效果不佳。這一惡性循環(huán),將加快樓市的自我反思。對于房企而言,吃一塹長一智,要從這次“錢荒”中意識到過度依賴銀行體系、謀求間接融資方式的風(fēng)險所在。同時,應(yīng)從過去靠“輸血”的方式轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;造血”求生存的模式,擺脫過去僵硬的融資模式,有利于在房地產(chǎn)金融市場中提升競爭力。