如果說在中國,有什么比錢還值錢,那一定是土地。
在一段時間內(nèi),在中國的一個區(qū)域土地市場必然會產(chǎn)生一個價格最高者即地王,而地王市場的狂熱程度則是另一種對中國經(jīng)濟(jì)極為重要的預(yù)示。
中國房市路在何方,一切還看地王。
回望整個2010年,地王迭出,勢不可擋。在京滬這樣的地王“故地”,新地王在各大央企和巨鱷的角逐中不斷刷新紀(jì)錄,制造了令人瞠目、近乎泡沫的價格標(biāo)尺;在東莞與南京,另類地王敘述著更多值得玩味的業(yè)態(tài)內(nèi)涵;而在“財(cái)都”溫州,地王的出現(xiàn)則似乎宣示了溫州資本的最新走向。
而以上的種種,都顯示出中國的房地產(chǎn)業(yè)今后走向。如果把北京的土地全部賣掉,可以制造出超過美國一年的GDP的財(cái)富,那么中國的房地產(chǎn)是成了佛還是成了妖?如果地王的制造成為資本們習(xí)以為常的游戲,那么誰又是其中最大的受益者和受害者?
不論如何質(zhì)疑,顯然在2011年,我們?nèi)圆蝗菀着c地王說再見。
35萬元/平方米 全國最高地價在北京
把“溫州”與“地王”這兩個詞放在一起,并不會令人疑惑。作為巨量資本的代名詞,溫州在全國各地房地產(chǎn)市場上威名遠(yuǎn)揚(yáng)。
但這一次,地王就發(fā)生在溫州——溫州資本的老巢。而且事實(shí)證明,溫州地王絕不是偶然的心血來潮。
一走到溫州機(jī)場接機(jī)口,迎面第一塊廣告牌就是置信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱“置信房開”)的一個高端地產(chǎn)項(xiàng)目。環(huán)機(jī)場一帶同樣矗立著該公司幾塊廣告牌,這樣的氣勢給人一種感覺:其資金和開發(fā)實(shí)力顯然不俗。
但在2010年之前,置信房開在全國市場上可謂名不見經(jīng)傳。
轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)在2010年11月29日。
當(dāng)日浙江中通置業(yè)集團(tuán)、蘇州華成房開公司、置信房開圍繞溫州一塊土地現(xiàn)場廝殺到第六輪,蘇州華成房開公司退出競奪。
該地塊坐落于市區(qū)中心地段的學(xué)院中路溫州大學(xué)(原溫師院操場),土地面積約為38883平方米,總建筑面積為100000平方米,掛牌出讓地塊起始價為19.28億元人民幣。
隨后,浙江中通置業(yè)集團(tuán)與置信房開展開纏斗,置信房開一路將價格報至37.02億元,終于擊敗了對手。
這是一個非常有想象力的數(shù)字。37.02億元的總價創(chuàng)造了溫州這座南方“財(cái)都”多年來出讓土地的天價,而折合成樓面地價后,其樓面價更是高達(dá)3.7萬元/平方米。從全國范圍來看,這一地價也達(dá)到2010年全部出讓土地樓面價的最高水平,甚至連北京也不能匹敵。
2010年,北京樓面價最高的一宗土地交易,出乎業(yè)內(nèi)預(yù)想。
按照2010年初北京市國土部門對CBD中服地塊的出讓規(guī)劃,該地塊的成交單價極有望突破3萬元/平方米而問鼎全國,但最終CBD核心區(qū)地塊的樓面價只有2萬元/平方米左右。2010年北京市的樓面單價地王為3月份成交的海淀區(qū)東升鄉(xiāng)地塊,其成交樓面價為近3萬元/平方米,由中國兵器裝備集團(tuán)公司收入囊中。
不過這絲毫不能掩蓋北京市CBD核心區(qū)地塊的“地王”本色。換個視角,從土地價格來看,目前已經(jīng)成交的北京市CBD核心區(qū)6宗地塊合計(jì)國土面積為52583平方米,其成交總價為181.4億元,這意味著北京市CBD核心區(qū)的國土價格已經(jīng)高達(dá)近35萬元/平方米。
所以,如果要找出2010年全國最貴的土地,毫無疑問非北京CBD核心區(qū)地塊莫屬。即便是溫州地王,其土地價格也只有9.5萬元/平方米,單價最貴的上海地王也不能與之相媲美。
地王年年有,2010年格外的多?;仡^再來看號稱是“地王年”的2009年,與2010年相比,簡直是小巫見大巫。非但2009年的地王價格峰值屢被突破,如北京、廣州等地的地王樓面價再創(chuàng)新高;而且從數(shù)量來看,2010年地王可謂是在全國范圍內(nèi)遍地開花。 “尤其是在史上最嚴(yán)厲房產(chǎn)調(diào)控的沖擊下,值得警惕。” 信達(dá)證券首席地產(chǎn)分析師張冬峰評價說。
根據(jù)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》旗下的智囊機(jī)構(gòu)中國經(jīng)濟(jì)研究院對內(nèi)地28個省份的主要城市的地價進(jìn)行深入調(diào)查統(tǒng)計(jì)并編制出的“中國地王圖”(見圖表)顯示,2010年幾乎全國所有省會城市都誕生了新地王,地王正逐步由一線城市向二三線城市蔓延。
據(jù)中國地王圖顯示,非但如北京等一線城市,鄭州、福州、??凇⑽錆h、南寧、貴陽、昆明等二三線城市普遍有土地稱王,其中南寧單價地王已經(jīng)高達(dá)11000多元/平方米,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過這個城市的平均房價水平。
總體來看,全國省會城市地王樓面價超過1萬元/平方米的城市有8個,其中上海地王52855元/平方米、杭州37069元/平方米、北京30000元/平方米位居前三,地王樓面價超過5000元/平方米的城市有18個。另外,還有8個城市合肥、長沙、貴陽、濟(jì)南、蘭州、太原、烏魯木齊、石家莊的地王樓面價低于5000元/平方米。可統(tǒng)計(jì)的全國28個主要城市的地王樓面均價高過1萬元/平方米,而28個總價地王的價格之和為918億元。
經(jīng)濟(jì)學(xué)者李開發(fā)指出:“地王頻出是地價高漲最明顯的信號,很多企業(yè)不惜在土地市場上一擲千金,最直接原因就是看好市場。”
事實(shí)也是這樣,今年1月17日,國土部下屬的中國土地勘測規(guī)劃院發(fā)布報告稱,2010年第四季度,全國主要監(jiān)測城市地價總體水平為2882元/平方米,同比上漲近10%,全國地價總體水平呈上升態(tài)勢,環(huán)比增幅加速回升。10年間,重點(diǎn)城市居住用地價格水平總體翻番。