銀監(jiān)會主席 劉明康
19日，銀監(jiān)會召開2011年第二次經(jīng)濟(jì)金融形勢通報會，銀監(jiān)會主席劉明康要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)開展新一輪的房地產(chǎn)貸款壓力測試。
劉明康要求，各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要深刻審視重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險，加強(qiáng)風(fēng)險防范的主動性、前瞻性、有效性。
劉明康提出防范五大重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險。一是防范地方政府融資平臺貸款的風(fēng)險，要實(shí)施嚴(yán)格準(zhǔn)確分類管理，切實(shí)提高不同銀行對同一平臺貸款“四分類”結(jié)果的一致性與準(zhǔn)確性。及時修訂貸款合同，合理調(diào)整貸款期限和還款方式。繼續(xù)推進(jìn)存量平臺貸款整改。
二是防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險，進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險管理，不折不扣地落實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)貸款名單式管理、在建工程抵押、貸款成數(shù)控制及售樓售地款封閉管理。開展新一輪的房地產(chǎn)貸款壓力測試。
三是防范集團(tuán)客戶風(fēng)險，要堅守客戶授信集中度紅線，將所持有的債券、發(fā)放的貸款以及表外擔(dān)保和貸款承諾統(tǒng)一納入授信集中度限額管理。嚴(yán)格設(shè)定行業(yè)授信集中度，密切關(guān)注集團(tuán)客戶過度授信的風(fēng)險。
四是防范國別風(fēng)險，要建立與本機(jī)構(gòu)戰(zhàn)略目標(biāo)、國別風(fēng)險暴露規(guī)模和復(fù)雜程度相適應(yīng)的國別風(fēng)險管理體系，將國別風(fēng)險納入全面風(fēng)險管理體系。
五是防范流動性風(fēng)險,要著力加強(qiáng)資產(chǎn)負(fù)債管理，多方拓展資金來源，優(yōu)化信貸投向結(jié)構(gòu)，改善資產(chǎn)負(fù)債期限錯配加劇的局面，不斷增強(qiáng)資產(chǎn)的流動性和負(fù)債來源的穩(wěn)定性。對流動性風(fēng)險實(shí)施持續(xù)、動態(tài)的監(jiān)測，按月度監(jiān)測日均存貸款流動性水平。
近期消息稱，在武漢、深圳、長沙、廣州、上海等地出現(xiàn)部分銀行停辦個人房貸按揭業(yè)務(wù)的現(xiàn)象。記者從傳出消息的幾大城市多方調(diào)查了解，部分銀行因調(diào)整信貸規(guī)模和節(jié)奏、審核要求提高，使申請房貸的客戶排隊等待時間延長，購房者感覺到辦理難度增加，“停發(fā)”實(shí)際上多為“緩發(fā)”。
在流動性監(jiān)管趨嚴(yán)的背景下，“緩發(fā)”個人房貸反映了部分銀行資金面的“捉襟見肘”。專家表示，隨著各家銀行信貸投放結(jié)構(gòu)和節(jié)奏趨于平穩(wěn)，房貸的審批、發(fā)放有望更加穩(wěn)定有序。
個人房貸“停發(fā)”還是“緩發(fā)”？
最近，廣州個體經(jīng)銷商李達(dá)在買房時發(fā)現(xiàn)，出示營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、存折明細(xì)等資料辦理購房手續(xù)是不夠的。“現(xiàn)在還要出示收入的納稅證明，要去房管局打印首套房的房屋登記證明的原件，手續(xù)要求比以前嚴(yán)格多了。”
但當(dāng)他把資料交給辦理房貸的銀行業(yè)務(wù)員后一周，貸款仍沒有審批下來，令他分外著急，“難道銀行真的停辦個人住房貸款了？”
不僅如此，一些開發(fā)商也感覺到辦理房屋按揭貸款的難度。漳州房地產(chǎn)開發(fā)商郭先生告訴記者，“去年該公司樓盤買家辦理個人房貸能夠享受七折、八五折優(yōu)惠利率，現(xiàn)在只有九折。過去從申請到審批可能需要一個月時間，現(xiàn)在可能拖到三個月。”
記者在北京、廣州、武漢等地還了解到，部分銀行在辦理房地產(chǎn)個人按揭貸款時，確實(shí)出現(xiàn)時間拉長、手續(xù)復(fù)雜、利率上浮的現(xiàn)象。
但對于“停貸”一說，中行、工行的新聞發(fā)言人直接表示，目前該行全國各分支機(jī)構(gòu)均不存在停辦個人房貸按揭業(yè)務(wù)的現(xiàn)象。興業(yè)銀行深圳支行個人房貸部主管人員表示，該行目前在深圳的貸款額度完全夠用，不存在停貸的現(xiàn)象。“據(jù)我了解，廣州、深圳的銀行同業(yè)并沒有出現(xiàn)停貸情況。”
記者走訪多家銀行北京網(wǎng)點(diǎn)時發(fā)現(xiàn)，北京地區(qū)各銀行的個人房貸發(fā)放都在按程序正常辦理。光大銀行北京分行西單支行個貸業(yè)務(wù)員表示，只要申貸客戶的資質(zhì)優(yōu)良、購房不是用于投機(jī)，審批能較快通過。“不過，要是信貸額度太緊，有時銀行確實(shí)會放緩個人房貸放款時間。”
“過去銀行里一天一個客戶經(jīng)理可能會約談三至四個房貸申請個人，但現(xiàn)在約談的人數(shù)明顯下降。這一方面是銀行對申請人的資質(zhì)要求提高了，另一方面也確實(shí)有信貸額度緊張的因素。”工行北京分行某支行網(wǎng)點(diǎn)個貸員對記者如此表示。
光大銀行大連分行信貸部門人士告訴記者，該分行并沒有下達(dá)停發(fā)個人房貸的要求，支行出于內(nèi)部考核壓力一般情況下不會擅自停發(fā)個人房貸。“銀行‘停發(fā)’個人房貸，其實(shí)多為‘緩發(fā)’。”
流動性收緊迫使銀行信貸調(diào)結(jié)構(gòu)
興業(yè)銀行總行高管向記者透露，個人房貸業(yè)務(wù)回報相對較高、不良率較低、還能幫助銀行擴(kuò)大基礎(chǔ)客戶群，很難成為銀行放棄的業(yè)務(wù)。
作為銀行優(yōu)良資產(chǎn)之一的房屋按揭貸款，如今卻要緩辦，這如實(shí)地反映出銀行業(yè)目前流動資金緊縮的現(xiàn)實(shí)。
2010年以來十次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，大型銀行存款準(zhǔn)備金率已達(dá)20.5%的歷史高位。銀監(jiān)會此前表示，正在起草指導(dǎo)商業(yè)銀行實(shí)施新監(jiān)管框架的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，并要求商業(yè)銀行撥貸比在2013年達(dá)到2.5%。有跡象顯示，銀監(jiān)會還將采用“日均存貸比”這一指標(biāo)來監(jiān)測銀行流動性管理能力。
“存準(zhǔn)率不斷調(diào)高，監(jiān)管指標(biāo)層層加碼，加上差別準(zhǔn)備金率調(diào)整，銀行所面臨的資金面日益緊張，”中行戰(zhàn)略發(fā)展部副經(jīng)理宗良說。
2010年年報顯示，13家上市銀行中有8家存貸比超過70%，逼近75%的監(jiān)管紅線，招商銀行、交通銀行、深發(fā)展、中信銀行、民生銀行、興業(yè)銀行、光大銀行和中國銀行“榜上有名”。
中國人民大學(xué)金融教授趙錫軍認(rèn)為，在這個情況下，一些存貸比比較高的銀行，不得不控制貸款發(fā)放的規(guī)模和數(shù)量。“在目前資金緊張的情況下，銀行會更加注重綜合收益率，可能會先‘緊著’收益率高的項目放款，因此會出現(xiàn)延遲個人房貸放款的情況。”
“資金面緊的情況下，銀行議價空間不斷擴(kuò)大，一些中小企業(yè)利率甚至能上浮40%，客戶經(jīng)理辦理個人房貸的積極性明顯下降。”光大銀行大連分行的業(yè)務(wù)員如是說。
興業(yè)銀行深圳分行主管表示，“銀行都在做轉(zhuǎn)型，一些個人經(jīng)營性貸款業(yè)務(wù)回報比房貸高出不少，個貸業(yè)務(wù)逐漸轉(zhuǎn)向收益率高的業(yè)務(wù)。”
此外，國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控也是重要原因。“隨著房地產(chǎn)等調(diào)控措施日趨嚴(yán)格，銀行出于風(fēng)險考慮，對于房貸的發(fā)放將會更加謹(jǐn)慎，審核時間自然有所延長。”趙錫軍說。
國泰君安證券分析師表示，由于監(jiān)管層對房貸風(fēng)險的一再提示，銀行可能會適當(dāng)降低房貸業(yè)務(wù)的比重。
“緩發(fā)”是長期還是暫時？
對于部分銀行“緩發(fā)”個人房貸，專家表示只是暫時現(xiàn)象，民眾無需過分擔(dān)憂。
交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平認(rèn)為，由于貨幣政策從適度寬松轉(zhuǎn)為穩(wěn)健，今年初各大商業(yè)銀行都主動減少了新增信貸規(guī)模，更加專注于信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整。“此次個別銀行個人房貸停發(fā)應(yīng)該只是銀行暫時性調(diào)整。”
“銀行的信貸投放額度在年初就已經(jīng)基本制定下來，某個時點(diǎn)上出現(xiàn)信貸沖高或是放貸款延緩，都是在調(diào)節(jié)信貸投放的節(jié)奏，不足為奇。”宗良表示。
“個別地區(qū)的小銀行個人房貸放款放緩并不是銀行業(yè)普遍現(xiàn)象，購房者無需過于緊張。”胡新智表示，小銀行通過盤活銀行資產(chǎn)、加強(qiáng)信貸投放管理之后，央行對其的信貸額度控制會相對放松，其資金狀況可能會有松動，拖延房貸申請的狀況可隨之緩解。符合國家政策要求的購房者也可以轉(zhuǎn)向資金充足的大銀行申請貸款。
“在漳州地區(qū)，某些小銀行個人房貸執(zhí)行利率上浮，中行還執(zhí)行首套房利率九折優(yōu)惠政策。”中行漳州支行個貸部營業(yè)員說。
信達(dá)證券分析師饒明認(rèn)為，房地產(chǎn)貸款適當(dāng)壓縮不會對銀行利潤和資產(chǎn)造成過大的影響。
連平表示，個人房貸發(fā)放從嚴(yán)，有利于遏制投機(jī)性購房需求，整體有利于我國房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康發(fā)展。“相信隨著市場流動性逐步恢復(fù)常態(tài)，監(jiān)管層對信貸發(fā)放的控制趨于穩(wěn)定，房貸的發(fā)放將更加穩(wěn)定、有序。”
