三四線城市陷地產(chǎn)泡沫 家具業(yè)或迎來發(fā)展良機(jī)

           日期:2012-05-31     來源:中國家具網(wǎng)編輯整理    評(píng)論:0    
        核心提示:“家具是房地產(chǎn)最直接的下游產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)市場變化直接會(huì)投射到家具市場?!睎|莞某家具廠老板表示,“無論樓市如何調(diào)控,家具企業(yè)要生存,只有不斷地提高增量、優(yōu)化存量,渠道必須向更深的市場下沉?!蹦壳?,限購令對(duì)三四線的城市影響甚微,企業(yè)必須與限購賽跑,搶先布局市場。

         三四線城市深陷地產(chǎn)泡沫 開發(fā)商啃不動(dòng)天量庫存

        房地產(chǎn)存量壓力正從一二線城市向三四線城市迅速蔓延

        存貨周轉(zhuǎn)率大降6成,開發(fā)商啃不動(dòng)天量庫存

        近日,某知名研究院企業(yè)研究中心一份內(nèi)部研究報(bào)告披露,過去幾年過于激進(jìn)的土地出讓速度,讓包括唐山、揚(yáng)州、中山、蕪湖、連云港等大量三四線城市累積了天量庫存。其中,地處華北的唐山市可能要花費(fèi)52年才能消化掉此前四年的土地出讓量。無獨(dú)有偶,中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)近日最新披露一則研究報(bào)告也顯示,上市房地產(chǎn)公司近三年來消化庫存能力大幅度退化,2011年存貨周轉(zhuǎn)率較2010年下降60.83%,存貨周轉(zhuǎn)周期明顯拉長。

        南都記者了解獲悉,直接衡量房地產(chǎn)開發(fā)存貨壓力的兩個(gè)指標(biāo):一個(gè)是存貨量,另一個(gè)正是存貨周轉(zhuǎn)率。而來自兩個(gè)不同機(jī)構(gòu)的兩份研究報(bào)告不約而同地印證,三四線城市房地產(chǎn)高庫存風(fēng)險(xiǎn)拉響“警報(bào)”,今年中國樓市將全面進(jìn)入去庫存周期。

        三四線城市存量規(guī)??皯n

        據(jù)悉,某知名研究院企業(yè)研究中心的這份內(nèi)部研究報(bào)告,核心調(diào)研內(nèi)容是2011年商品房銷售總量與2008年至2011年這四年來平均土地年成交量的比例,比如唐山這一比例只有7 .6%.也就是說,如果按照2011年房地產(chǎn)銷售進(jìn)度,唐山要想消化掉1年的土地成交面積,需要13年時(shí)間,消化掉此前四年的土地成交量,需要52年時(shí)間。

        除唐山外,桂林、宜昌、宜興、煙臺(tái)、連云港、揚(yáng)州、惠州等地均屬去化壓力巨大的城市。北海、南通、江陰、中山、洛陽、常州、蕪湖等同樣榜上有名。其中桂林、宜昌、連云港三地,2011年商品房銷售面積占四年年均土地出讓量的比例分別為8.2%、12.7%和18.4%.

        “從數(shù)據(jù)上看,三四線城市的結(jié)構(gòu)性問題也已經(jīng)十分明顯。”上述研究院企業(yè)研究中心有關(guān)人士表示。比如華北地區(qū)的唐山市,其經(jīng)濟(jì)總量、人口數(shù)量和2011年商品房成交量分別相當(dāng)于北京市的17%、38%和18%,但前四年平均土地出讓面積相當(dāng)于北京的93%.惠州與廣州相比,其經(jīng)濟(jì)總量、人口數(shù)量和2011年商品房成交量分別相當(dāng)于廣州的17%、36%和31%,但土地成交量相當(dāng)于廣州的94%.連云港和南京相比,其經(jīng)濟(jì)總量、人口數(shù)量和2011年商品房成交量分別相當(dāng)于南京的23%、55%和55%,但土地成交面積已經(jīng)是南京的117%.

        存貨周轉(zhuǎn)率下降61%

        當(dāng)三四線城市存量居高不下的同時(shí),開發(fā)商的消化能力卻持續(xù)下降。5月22日中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)發(fā)布的最新報(bào)告指出,上市房地產(chǎn)公司周轉(zhuǎn)速度在2010年有所放緩后再次大幅下降。其中,滬深房地產(chǎn)上市公司2011年存貨周轉(zhuǎn)率均值為0.28,較2010年均值0.72下降60.83%,存貨周轉(zhuǎn)周期明顯拉長。

        “這意味著,房地產(chǎn)企業(yè)的存貨從2010年的400多天周轉(zhuǎn)一次變成了1300多天周轉(zhuǎn)一次。”廣東房地產(chǎn)業(yè)分析人士吳曉波表示,與這一趨勢一致的是,萬科保利等五大房企今年一季度的簽約總金額為820.57億元,與去年第一季度相比,下降10.7%.

        相比于一線城市,三四線樓市泡沫的風(fēng)險(xiǎn)顯然更引起業(yè)內(nèi)高度關(guān)注。“一二線市場為主導(dǎo),三四線城市隨一二線的變動(dòng)而變動(dòng)。一二線城市的限貸限購政策造成的市場萎縮,樓盤降價(jià)促銷,波及影響到三四線的城市。這就是三四線城市出現(xiàn)泡沫的原因之一。”廣州地產(chǎn)資深人士、寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同表示,三四線的泡沫問題不是簡單降價(jià)促銷可以解決的,因?yàn)樗慕祪r(jià)程度受成本影響。而政府對(duì)于這樣的狀況是難以作為的,因?yàn)檎疅o法強(qiáng)迫消費(fèi)者消費(fèi),又不能強(qiáng)迫開發(fā)商降價(jià)。最有可能可以調(diào)整是貸款金額上限等等,目前揚(yáng)州最出格,拿出一些財(cái)政來補(bǔ)貼,但作用還是微乎其微的。

        房地產(chǎn)拐點(diǎn)來臨?

        此前,有消息傳“政府欲動(dòng)刀庫存房,銷售超7成才可推新房源”,但至今該消息未經(jīng)住建部確認(rèn)。但“去庫存是中國樓市之重,遲早要面對(duì),遲早要解決的問題。”漢碩國際管理學(xué)院中國城鎮(zhèn)化研究中心主任許子枋表示,中國樓市將進(jìn)入新一輪去庫存周期。

        “2012年將是住房分配制度改革以來,房地產(chǎn)行業(yè)最艱難的一年。”中國社科院副研究員李恩平日前談房地產(chǎn)供給時(shí)表示,受2011年房地產(chǎn)交易低迷影響,2012年房地產(chǎn)供給將相對(duì)充裕,存量供給將進(jìn)一步積累。受此影響,房地產(chǎn)整體盈利下降,部分前期土地購置成本較高、融資成本較大、商品房積壓較多的企業(yè)將面臨虧損和債務(wù)壓力,破產(chǎn)、倒逼現(xiàn)象將激增。這也將為大型企業(yè)集團(tuán)和財(cái)團(tuán)并購提供良機(jī),市場壟斷格局將進(jìn)一步增強(qiáng)。

        許子枋認(rèn)為,人口總量增速的衰減和出生率的下降,對(duì)應(yīng)的是高速數(shù)量型的城鎮(zhèn)化率達(dá)到警戒值,實(shí)際上,高速城鎮(zhèn)化已經(jīng)過度透支了中國房地產(chǎn)業(yè)預(yù)期。中國城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%左右時(shí),就是中國高速數(shù)量型城市化問題爆發(fā)期的警戒值了。從目前城鎮(zhèn)化速度推算,預(yù)計(jì)到2017年,中國的城鎮(zhèn)化率可達(dá)60%.或許只要5年,因過度城鎮(zhèn)化的透支,城鎮(zhèn)化面臨方向性的選擇,基于高速城鎮(zhèn)化的房價(jià)地價(jià)持續(xù)增長預(yù)期將難以為繼,中國房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)景氣或?qū)母疽饬x上由盛轉(zhuǎn)衰。(南方都市報(bào))

         
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