城鎮(zhèn)化水平是一個(gè)國家工業(yè)化、現(xiàn)代化的重要標(biāo)志。業(yè)內(nèi)人士指出,二三線城市屢現(xiàn)拿地高潮,反映出一線城市所帶來的增長機(jī)遇日漸減少,更顯示出新型城鎮(zhèn)化的強(qiáng)大潛力??偭坷瓌?,市場下沉,主動轉(zhuǎn)型,在李重光看來,“新型城鎮(zhèn)化是建材業(yè)千載難逢再次步入發(fā)展快車道的時(shí)機(jī)”。 蛇年伊始,國內(nèi)有關(guān)新型城鎮(zhèn)化的討論正酣。
城鎮(zhèn)化水平是一個(gè)國家工業(yè)化、現(xiàn)代化的重要標(biāo)志。據(jù)統(tǒng)計(jì),發(fā)達(dá)國家城市化率一般已接近或高于80%,人均收入與我國相近的馬來西亞、菲律賓等周邊國家,城市化率也在60%以上。
據(jù)預(yù)測,“十二五”時(shí)期,我國城鎮(zhèn)化率將突破50%,而城鎮(zhèn)人口的增加,必然將帶來城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)等多方面投資需求。無疑,建材、家居和房地產(chǎn)企業(yè)則首先受益,深耕二三線城市,在更為廣闊的市場上“開疆拓土”,成為更多房地產(chǎn)上下游企業(yè)發(fā)力新型城鎮(zhèn)化的方向。
然而,相比過去的城鎮(zhèn)化進(jìn)程,新型城鎮(zhèn)化并不是簡單的“造城運(yùn)動”。在這一波的城鎮(zhèn)化中,“人”作為核心因素被屢屢提及,新的時(shí)代和新的市場,對許多房地產(chǎn)上下游的企業(yè)來說,又一場新征程。
房地產(chǎn)
二線城市軌道交通和智慧城市是熱點(diǎn)
據(jù)有關(guān)部門預(yù)測,我國城鎮(zhèn)化快速發(fā)展還能持續(xù)相當(dāng)長時(shí)間,到2030年,城鎮(zhèn)化率將達(dá)到65%左右,各類城鎮(zhèn)將新增3億多人口,這將為擴(kuò)大消費(fèi)和投資需求提供強(qiáng)大、持久的動力。
自去年底開始,國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)掀起了一波又一波的“拿地潮”。2013年1月初,華夏幸福和華遠(yuǎn)地產(chǎn)公告斥資逾10億元拿下懷來、無錫等地塊。1月7日包括招商地產(chǎn)在內(nèi)的五家房產(chǎn)企業(yè)亦公告拿下昆明、大連等多幅地塊,總計(jì)花費(fèi)54億元。
業(yè)內(nèi)人士指出,二三線城市屢現(xiàn)拿地高潮,反映出一線城市所帶來的增長機(jī)遇日漸減少,更顯示出新型城鎮(zhèn)化的強(qiáng)大潛力。而面積擴(kuò)張的同時(shí),更多新思路也在新型城鎮(zhèn)化過程中顯現(xiàn)。
近日,中國最大的商品住宅開發(fā)商萬科集團(tuán)公開了“PIE”模型,這將成為萬科是否去新興地區(qū)投資開發(fā)的部分決策依據(jù)。在這一投資模型中,P(population)是人口,I(investment)是基礎(chǔ)設(shè)施投資,E(employment)是就業(yè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展。萬科指出,在城鎮(zhèn)化過程中,最為關(guān)鍵的指標(biāo)是人口持續(xù)凈流入,以上三者缺一不可。
實(shí)際上,這也和新型城鎮(zhèn)化的思路保持了一致。新型城鎮(zhèn)化不是房地產(chǎn)化,在這一思路中,“人”已經(jīng)成為最重要的因素,推進(jìn)城鎮(zhèn)化,核心是人的城鎮(zhèn)化。
“新型城鎮(zhèn)化在房地產(chǎn)最顯著的表現(xiàn)是投資結(jié)構(gòu)和消費(fèi)兩方面”,同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉向記者表示。“不少二三線城市集中發(fā)力建設(shè)軌道交通,由此帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展,尤其軌交綜合企業(yè)值得關(guān)注。”另外,他認(rèn)為新型產(chǎn)業(yè)規(guī)劃會帶來新方向,開發(fā)商將更多從智能化、功能化角度考慮。
“比如智慧城市,將來有可能龍頭房企拿地的時(shí)候就依托這一理念,建成具備各種配套、完整的小型智慧城市。”張宏偉認(rèn)為,綠色、低碳和科技等等也是未來新型城鎮(zhèn)地產(chǎn)發(fā)展的方向。
“華南的城鎮(zhèn)化發(fā)展相對成熟,新型城鎮(zhèn)化更是升級而不僅僅是農(nóng)村人口變成城市人口。”張宏偉指出,在升級過程中,城市結(jié)構(gòu)升級、新型產(chǎn)業(yè)布局、運(yùn)行效率提高等是重點(diǎn)。“廣東地區(qū)設(shè)計(jì)規(guī)劃相對公開,不會有太明顯的產(chǎn)品區(qū)別。這就更要注意細(xì)分,比如養(yǎng)老社區(qū)、綠色社區(qū)和商業(yè)主題購物區(qū)等。”
家居
二三線城市成中高端家具業(yè)新“蛋糕”
“新型城鎮(zhèn)化作用很積極。”談起新型城鎮(zhèn)化,簡愛家居連鎖機(jī)構(gòu)董事長羅輯俐頗有心得。五年前選擇中山作為“始發(fā)站”,五六年耕耘,穩(wěn)扎穩(wěn)打,已在珠三角鋪開9家連鎖店,“在二三線城市效果明顯”。
“新型城鎮(zhèn)化體現(xiàn)在市場需求份額與日擴(kuò)大,我們做民生產(chǎn)品,本來就跟城市化進(jìn)程息息相關(guān),感受很深刻。”羅輯俐認(rèn)為,新型城鎮(zhèn)化帶來生機(jī)的需求,“而需求的釋放就是家居行業(yè)的新商機(jī)”。
她認(rèn)為,廣東的市場很特別,“它真的不像內(nèi)地的很多市場,比如北京,有很強(qiáng)的吸附能力。但其實(shí)廣東不是如此,比如在順德、東莞、中山、惠州,每個(gè)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)都很大,城鄉(xiāng)差別很小。”在新型城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中,這就大大有利于家居行業(yè)布點(diǎn)設(shè)店,便利消費(fèi),由此也帶來越來越多的機(jī)會。她向記者透露,該機(jī)構(gòu)家居飾品事業(yè)部已經(jīng)邁向江蘇,也正是瞄準(zhǔn)了長三角與珠三角類似的新型城鎮(zhèn)化良好土壤和嶄新商機(jī)。
廣東是全國家具行業(yè)重鎮(zhèn)。廣東省家具協(xié)會公布數(shù)據(jù)顯示,2012年廣東省家具行業(yè)總產(chǎn)值或達(dá)到3000億元,約占全國總額的26%,同比增長7.1%,五年平均遞增率達(dá)15%。整體繼續(xù)保持全國龍頭地位。預(yù)計(jì)2013年廣東省家具行業(yè)總產(chǎn)銷額3300億元,約占全國總額的25%,比2012年預(yù)計(jì)值3000億元增長10%。
體量龐大的背后,是國內(nèi)國外兩個(gè)市場的相對不均衡。據(jù)廣東省家協(xié)預(yù)計(jì),2012年全省家具出口總額約152.3億美元,約占全國出口總額32%。預(yù)計(jì)2012年全省家具內(nèi)銷總額約2010億元,約占全國家具內(nèi)銷總額的23%。但去年以來,全球經(jīng)濟(jì)面臨嚴(yán)峻考驗(yàn),“外冷內(nèi)熱”新型城鎮(zhèn)化大潮更為家具行業(yè)發(fā)展帶來新增長極。
“毫無疑問,新型城鎮(zhèn)化對家具行業(yè)有很大利好,”廣東省家具協(xié)會會長王克也認(rèn)為,經(jīng)過近十年發(fā)展,家具行業(yè)在一線城市已相對飽和,市場新的增長點(diǎn)主要還是新婚和二次裝修置業(yè)剛性需求,較為有限。“這種形勢下,我們看到一些一線城市已經(jīng)有大賣場關(guān)門,這就是市場萎縮的實(shí)際表現(xiàn)。”
相對而言,新型城鎮(zhèn)化給家具行業(yè)帶來了新蛋糕。“不要以為新型城鎮(zhèn)化僅僅只是家庭需求,與此相關(guān)的配套包括酒店、旅游、餐飲等等逐步完善,都是家居行業(yè)新的增長點(diǎn)。”
不過王克同時(shí)提出,企業(yè)在抓住新藍(lán)海的同時(shí),也要注意對癥。“農(nóng)村城鎮(zhèn)化和城鎮(zhèn)城市化,對家具要求不同。要針對不同市場開發(fā)不同產(chǎn)品,使用不同營銷手段,不能照搬一線城市的經(jīng)驗(yàn)。”比如,農(nóng)村城鎮(zhèn)化進(jìn)程特征,相對而言收入不高,屬于初級消費(fèi),產(chǎn)品單價(jià)、品質(zhì)、用料都要有針對性。“價(jià)格是首要因素。”而城鎮(zhèn)城市化則可在產(chǎn)品設(shè)計(jì)含量、附加值等方面逐步提高。另外,還要注意研究目標(biāo)市場的房型和生活習(xí)慣。“有的地方習(xí)慣客廳建得小,太大的真皮沙發(fā)放不下就難有銷路。”
本土市場是重要增長點(diǎn)。王克認(rèn)為,對于新開發(fā)城市,最有效的辦法就是結(jié)合工廠和發(fā)展商的力量,鼓勵發(fā)展商關(guān)注二三線城市。“但不能盲目扎堆,要注意新開發(fā)地區(qū)的市場容量有限,一般二三萬方可以滿足需求就不要過度求大求全。”
建材
新型城鎮(zhèn)化倒逼建材企業(yè)轉(zhuǎn)型
“以前陶瓷生產(chǎn)包裝很多都靠人力,因?yàn)槿斯け阋?。但新型城?zhèn)化大規(guī)模推進(jìn)后,工人更愿意回到家鄉(xiāng)工作。招人難,倒逼我們要早幾年謀變,加快轉(zhuǎn)型?,F(xiàn)在新明珠已經(jīng)在大規(guī)模使用自動化機(jī)器操作。”新明珠集團(tuán)副總經(jīng)理李重光向記者介紹。
總量拉動,市場下沉,主動轉(zhuǎn)型,在李重光看來,“新型城鎮(zhèn)化是建材業(yè)千載難逢再次步入發(fā)展快車道的時(shí)機(jī)”。
新型城鎮(zhèn)化能有效釋放各層面消費(fèi),而不一定只是釋放低端消費(fèi)。他認(rèn)為,“很多在一線城市打工的人回到家鄉(xiāng),已經(jīng)完全接受了品牌化熏陶。他們是城鎮(zhèn)化的生力軍,將帶動消費(fèi),并且是一步到位的消費(fèi)。”
正是因?yàn)樾枨蟮尼尫牛贡颇壳暗氖袌霾季诌M(jìn)一步下沉。“不少建材企業(yè)布局一二線城市、包括地級市等等,而我們兩三年前就積極開始網(wǎng)絡(luò)下沉,收到很大好處。”
新明珠數(shù)據(jù)顯示,三四線城市業(yè)務(wù)量近兩年呈爆發(fā)式增長,相比之下,一二線城市反而退步或是增長緩慢。
廣東省建材協(xié)會副會長陳環(huán)也向記者表示,在新形勢下,更要注重產(chǎn)能結(jié)構(gòu)的調(diào)整和優(yōu)化,細(xì)化工作、渠道下沉是廣東建材業(yè)在新型城鎮(zhèn)化背景下的升級之路。
然而,深度的網(wǎng)絡(luò)下沉必然面臨更大管理考驗(yàn)。李重光指出,“這么深的網(wǎng)絡(luò),考量人才、團(tuán)隊(duì)、管控水平、產(chǎn)品品質(zhì)、品牌廣告的整合,我們提出產(chǎn)業(yè)鏈領(lǐng)跑者也正是基于這一考慮。”
與此同時(shí),從以制造為中心“造什么賣什么”到以顧客為中心“要什么買什么”的轉(zhuǎn)身,也顯得更加緊迫。“目前把顧客需求有效傳遞到終端需要半年多時(shí)間,但打通通道后,我們會模擬客戶需求,進(jìn)行選擇性排查,對接市場,實(shí)現(xiàn)零庫存。”新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)中,顧客細(xì)分群體更多,需求更多元,對企業(yè)來說有挑戰(zhàn),更潛藏?zé)o窮機(jī)遇。
廣東省社會科學(xué)院區(qū)域與企業(yè)競爭力研究中心主任丁力:
不要忽視國內(nèi)市場
■觀點(diǎn)
“之前抓城市化有成就,但也留下了一些難題,比如農(nóng)民生活保障、泡沫經(jīng)濟(jì)等等”。丁力認(rèn)為,這一輪新型城鎮(zhèn)化的主要任務(wù),就是吸取這幾年經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),利用這個(gè)擴(kuò)大內(nèi)需的重要抓手,走穩(wěn)走好。
丁力稱,新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)過程中,一方面地方政府不能以此撈取利潤,另一方面要限制房地產(chǎn)的逐利動機(jī)。理順這些關(guān)系,內(nèi)需才能爆發(fā),才能更好地利用這些機(jī)會。
“家具、建材都是廣東的重要產(chǎn)業(yè),現(xiàn)在則相對處于低谷。”丁力說,在新型城鎮(zhèn)化過程中突破就需要走出去。這個(gè)走出去不是指國外市場,而是指國內(nèi)。以前廣東多是著眼出口,走向全國力量不夠。在外部環(huán)境困難的形勢下,更要大力北上,抓住國內(nèi)的新機(jī)會。