政府一邊限房價一邊漲地價 房價面臨全面失控

           日期:2013-05-09     來源:中國企業(yè)報    評論:0    
        核心提示:根據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計,2013年3月,全國70個大中城市中有68個城市房價出現(xiàn)環(huán)比上漲。近日,中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院公布的報告指出,房地產市場再次出現(xiàn)全面反彈,表明住宅市場重調控、輕改革的思路需要做出全面調整。
          “國五條”細則的落地,并未影響開發(fā)商對后市的預期。
         
          在5月6日舉辦的廣州白云同寶路土地拍賣會上,萬科、中海、保利、招商、綠地等15家巨鱷上演了搶地大戰(zhàn)。經(jīng)過200輪的激烈爭奪,佳兆業(yè)以18.68億元的總價摘走該地塊,而高達25597元/平方米的樓面價,刷新了該區(qū)域單價地王的紀錄。
         
          “這塊地的爭奪,可以用‘瘋狂’來形容。”參與拍賣的金地開發(fā)部一名工作人員向記者感慨道,“現(xiàn)在政府一邊限房價,一邊漲地價。”
         
          搶地大戰(zhàn)
         
          在拍賣之前,廣州白云地塊在網(wǎng)上競拍階段,已吸引了15家房企競奪,開拍前的報價由12.88億元升至13.78億元。在拍賣會現(xiàn)場,競拍氣氛更加熱烈。拍賣會開始僅幾分鐘,越秀地產率先叫價18.68億元,達到了最高限制地價,競買方式轉為競配建保障性住房面積。
         
          廣州市政府在此次拍賣會上增加了“限漲”的手段,凡接受最高限制地價的開發(fā)商均可參與競配建,競價階梯為400平方米保障性住房(每400平方米應建設不少于10套保障性住房),參與競配建的開發(fā)商報出配建面積最大者為競得人。
         
          然而,房企的競拍熱情并沒有因此消減。在眾多房企陸續(xù)停止舉牌后,佳兆業(yè)和中海之間繼續(xù)“激戰(zhàn)”,最終佳兆業(yè)以配建66800平方米的保障房勝出。
         
          業(yè)內人士給佳兆業(yè)算了一筆賬,該地塊地價為18.68億元,雖然溢價率不高,但扣除配建保障房面積后,按可銷售的建筑面積計算,樓面價25597元/平方米,高于2010年保利地產奪得的樓面價20625元/平方米的白云區(qū)地王價。
         
          值得關注的是,此次成交的白云地塊建筑面積僅143121平方米,而配建保障房面積卻高達66800平方米,占比近47%。
         
          佳兆業(yè)相關負責人向記者表示,公司已對該地塊價格和配建要求做過詳細調研和考慮,該項目的樓面地價與周邊目前的樓價相比屬合理范圍。
         
          方圓地產首席分析師鄧浩志認為,該地塊的售價預計要賣到4萬元/平方米甚至更高,開發(fā)商顯然是看好后市。目前土地交易市場正處于宅地供不應求,商地供大于求的情況。
         
          一位在現(xiàn)場參與競拍的合景地產人士分析,保障房配建規(guī)模過大,使得該地塊成為“雞肋”。
         
          “近一半的面積都用來做保障房,這個地塊幾乎是為政府辦事了。”金地集團(7.33,-0.10,-1.35%)相關負責人表示。一位參與該地塊競拍的房企人士則告訴記者,大部分房企配建保障房面積的底線低于5萬平方米,“佳兆業(yè)能否賺到錢,目前很難說”。
         
          在土地市場,開發(fā)商之間展開激烈爭奪,而在新盤市場,開發(fā)商與政府則在進行定價權之爭。多位開發(fā)商向本報記者表示,廣州國土房管局不僅對新盤預售申報價格進行指導,高于“紅線”不發(fā)預售證,且網(wǎng)簽價格不得高于預售申報價格。
         
          國土房管局一位工作人員向記者表示,目前相關政策的實施細節(jié)還沒有確定,政府對于指導價格的具體標準仍在討論中,因此不能貿然公開。而對于各區(qū)不同項目的網(wǎng)簽價格,會按照不得高于預售價格的規(guī)定嚴格執(zhí)行。
         
          受“限價”政策影響,5月第一周,廣州無一樓盤領取預售證。
         
          地方再掀推地潮
         
          與去年同期相比,今年廣州的推地潮來得更早,房企的反應更為熱烈。而與今年4月份相比,地方政府推地的節(jié)奏也明顯加快。
         
          廣州市國土房管局一名不愿具名的人士告訴記者,此前,業(yè)界對粵版“國五條”的實施效果仍存疑,而土地市場的火熱表現(xiàn)給大家都吃了一顆“定心丸”。
         
          部分地方政府在調控政策落地初期,迅速地釋放推地信號。3月底,粵版“國五條”細則落地的第二天,廣州便舉行今年首場土地推介會,推出總建筑面積達136萬平方米的土地。日前,廣州市國土房管局宣布將推出國際金融城第二批5宗用地。
         
          根據(jù)廣州市國土房管局公布的2013年建設用地供應計劃,今年廣州建設用地計劃供應面積20.64平方公里,同比微增5.9%;住宅用地5.95平方公里,相比2012年推出的2.55平方公里商品住宅用地,同比大漲133%,同時,比過去5年平均實際供應量4.48平方公里多1.47平方公里。
         
          與其他一線城市類似,廣州去年并未完成土地供應計劃,土地出讓收入也不樂觀。“上一輪調控中,政府嘗到了土地市場交易不溫不火的苦頭,因此,在接下來的土地供應中,政府要考慮如何完成供地計劃,并且保證土地出讓的收益。”上述廣州市國土房管局人士指出。
         
          上述廣州市國土房管局人士還表示,在土地供應增加初期,政府需要試探市場的反應。新政后首場土地拍賣會,共有3宗土地出讓,其中只有白云區(qū)的宅地吸引房企激烈角逐,其余兩幅地塊成交較為平淡,以接近底價成交。
         
          “一方面,這樣的安排既可以壓住同一期出讓土地的總價,不至于成交總價過于高;另一方面,政府可以逐步造勢,激發(fā)房企拿地的熱情。”他稱。
         
          不僅是廣州,其他一二線城市也在加快推地。5月份,北京將有13宗地塊入市,上海預計將供應21宗土地,起始價超過117億元。而在4月成交的地塊中,土地溢價率持續(xù)走高。4月9日,北京市魯谷地塊以高達174%溢價率拍出,兩天后泰禾房地產以19.3億元中標通州臺湖地塊,溢價率高達112%。傳聞成為第二批房產稅試點的杭州,近期也公布了共45宗的推地計劃,預公告土地面積為1941畝,可建面積接近372萬平方米,刷新了杭州歷次推地規(guī)模的紀錄。
         
         
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