頻現(xiàn)超大盤 開發(fā)商涌向造城運動
開發(fā)面積達(dá)到60平方公里、相當(dāng)于6個深圳東部華僑城、兩個澳門面積大小,項目總投資超過200億元,保利地產(chǎn)在廣東省東莞市投資開發(fā)的超級大盤項目確實令人乍舌。
根據(jù)規(guī)劃,保利地產(chǎn)將在未來6~8年時間內(nèi),陸續(xù)投入200億元在東莞市打造出包括多個主題樂園,同時結(jié)合當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境開發(fā)的高爾夫、會議中心、酒店為載體的大型商業(yè)生態(tài)綜合體。
如此龐大的項目吸引各方眼球,當(dāng)?shù)卣菍⒋俗鳛橹攸c業(yè)績工程、東莞地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的重要試點。2011年該項目已經(jīng)正式動工,經(jīng)歷一年多時間,項目于今年5月底正式亮相市場。
按照保利地產(chǎn)的描述,這個項目建成后更像是崛起一座新的城鎮(zhèn)。保利地產(chǎn)廣東公司董事長余英更高調(diào)表示,未來項目將會有五星級酒店4家、生態(tài)度假山莊9個、主題酒店4家、主題公園3個、生態(tài)體育公園3座、低碳生態(tài)建筑示范群15座。不過,該超級大盤項目第一期入市的產(chǎn)品卻是別墅。
“以超大盤形式開發(fā)綜合體項目,這是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物,主要還是受房地產(chǎn)調(diào)控、新型城鎮(zhèn)化的推動”,廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟(jì)研究所所長王先慶如是說,超級大盤不可能在市區(qū),只能在城鄉(xiāng)結(jié)合部開發(fā),從這一特征來看,就是為了適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略。
網(wǎng)易財經(jīng)注意到,相當(dāng)于造城運動的超級大盤模式,不僅是保利地產(chǎn)在做,包括恒大、萬達(dá)以及紅星美凱龍等各路資本也相繼涌入。
近年來,恒大在廣東、天津等多地開發(fā)的綜合體項目已經(jīng)入市,諸如廣東清遠(yuǎn)世紀(jì)旅游城項目,其總建筑面積達(dá)26萬平方米;今年6月下旬,紅星美凱龍董事長車建新在一媒體會上高調(diào)表示,旗下紅星地產(chǎn)開發(fā)綜合體27個,未來8年,將在全國60座城市開設(shè)100個,投資額將達(dá)1000億元。
今年3月,萬達(dá)董事長王健林在廣州表示,繼續(xù)斥資逾450億元在廣州再建4個大型項目,其中包括3個萬達(dá)廣場和1個總投資額超過200億元的萬達(dá)旅游文化城項目,上述旅游文化城項目并非簡單的綜合體,被稱之為世界首個特大型文化旅游商業(yè)綜合項目。
不僅是大牌開發(fā)商,能夠借此獲取龐大土地資源的“造城”運動對于中小房企也有著無比巨大的吸引力。公開資料顯示,貴陽有一個號稱西南地區(qū)乃至全國最大的商貿(mào)流通航母“西南國際商貿(mào)城”,僅占地面積就多達(dá)10平方公里,總建筑面積1420萬平方米,總投資600億元,該項目就是由一個名不見經(jīng)傳的公司投資開發(fā)。
今年5月份,由陜西鐵建投資發(fā)展有限公司開發(fā)的西安國際中心城市綜合體項目,規(guī)劃面積高達(dá)100萬平方米,正式開建。同樣在西安,一個開發(fā)總投資額80億元,建設(shè)占地4872畝的集商務(wù)辦公、酒店公寓、現(xiàn)代物流等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為特征的國際會展產(chǎn)業(yè)園區(qū)也亟待入市。
被指“偽”商業(yè) 項目多為圈地增值獲利
按照通常意義理解,商業(yè)地產(chǎn)一般包括商貿(mào)物流市場和城市綜合體(購物中心)兩大模式。而購物中心是城市綜合體的核心功能,往往配套住宅和酒店等業(yè)態(tài)就可以稱之為一個簡單的城市綜合體。但是國內(nèi)開發(fā)的很多商業(yè)地產(chǎn)項目包括城市綜合體其實只是徒有虛名,引發(fā)的質(zhì)疑也很多。
“如果是純粹的商業(yè)地產(chǎn)項目,單從回收成本周期來看,以購物中心為例恐怕都要超過十年,商業(yè)性質(zhì)的超級大盤很難承擔(dān)這個成本周期”,一位央企商業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人對網(wǎng)易財經(jīng)表示。
這位負(fù)責(zé)人認(rèn)為,國內(nèi)多數(shù)的商業(yè)性質(zhì)超級大盤項目,從開發(fā)商初期選擇項目的角度、成本回收預(yù)期以及開發(fā)模式來看,其實都是偏向住宅開發(fā)思路,它們只是通過土地升值來獲取回報,跟純商業(yè)地產(chǎn)的概念可以說完全不一樣,“打著商業(yè)地產(chǎn)或者旅游地產(chǎn)的旗號,實際上僅是個賣樓的。”
“目前保利地產(chǎn)正在籌建的購物中心項目有11個,周期都比較長,明年開業(yè)的只有寧波的一個項目,今年9月會有一個招商大會”,保利地產(chǎn)一位商業(yè)地產(chǎn)人士透露,保利地產(chǎn)旗下其他項目要么是前期策劃、招商籌備中、要么是維護(hù)日常運營,購物中心完全回收成本周期恐將達(dá)到15年之久。
中購聯(lián)購物中心發(fā)展委員會首席專家禹來更尖銳指出,近一兩年,國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資快速增長,超大盤不斷涌現(xiàn),但值得注意的是現(xiàn)在所有大型購物中心項目里面二分之一根本開不了工,開工里面有二分之一根本開不了業(yè),開業(yè)里面有二分之一經(jīng)營不善,換句話說中國購物中心成功率大概僅八分之一。
被行業(yè)詬病、頗具國內(nèi)大型商業(yè)地產(chǎn)項目典型代表作的新華南MALL項目,位于東莞市,總體量達(dá)百萬平方米。該項目從籌備到動工以及到后期的招商、運營,長達(dá)十余年時間,一路曲折,長期頂著“最大鬼城”的頭銜。目前該項目也僅酒店等服務(wù)性項目經(jīng)營尚佳,而散售商鋪的空置率被指曾一度高達(dá)90%。
“華南MALL當(dāng)年的操作理念定位超前,從策劃上來講是成功的,但是作為購物中心,商業(yè)項目本身確實是失敗的”,王先慶認(rèn)為,該項目當(dāng)初很便宜拿地,然后通過商業(yè)項目的噱頭,提升周邊樓盤價格,實現(xiàn)了成功賣樓。
“新華南MALL就是個失敗的商業(yè)案例,期間投資人多次轉(zhuǎn)手,通過商業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓實現(xiàn)盈利,其實是一種不負(fù)責(zé)任的表現(xiàn)”,上述央企人士表示,純粹的商業(yè)地產(chǎn)是要以人為核心,開發(fā)周期可能需要五年,甚至是十年時間,要考慮到產(chǎn)業(yè)聚集、文化聚集,而單一的購物中心、綜合體項目往往只要考慮短期回報,只靠短期市場培育、租金收益等短期行為。
“由于跟國外土地制度不一樣,中國國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展很難照搬國外模式”,王先慶表示,以40萬平方米的綜合體項目為例,諸如購物中心之類的純商業(yè)項目能夠占比40%就已很不錯了,大部分是寫字樓、酒店甚至是住宅,通過出售,回籠資金,實現(xiàn)營收,很多商場就是純粹虧錢,故意補(bǔ)貼,借商業(yè)之名,提升周邊物業(yè)價值賣樓。
未來三年內(nèi) 商業(yè)地產(chǎn)面臨過剩危機(jī)
一方面是很多開發(fā)商“掛羊頭賣狗肉”,推出的所謂的城市綜合體商業(yè)項目其實只是為了單純賣樓,另一方面,國內(nèi)購物中心類項目的開發(fā)風(fēng)險也確實在加大。
作為城市綜合體項目的主要承載體,“國內(nèi)真正賺錢的購物中心一半都不到,甚至根本沒有這個數(shù),很多是不賺錢的”,王先慶表示。
盛富資本與協(xié)縱國際總裁黃立沖指出,近年來國內(nèi)開發(fā)商大量涌入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域,開發(fā)購物中心等綜合體項目,這是以中國消費持續(xù)向好為依據(jù)的,但是目前在宏觀經(jīng)濟(jì)以及外圍環(huán)境等各種因素影響下,國內(nèi)經(jīng)濟(jì)在消費方面并不支持商業(yè)地產(chǎn)項目大量供給的現(xiàn)狀。
以近年來早已泛濫的購物中心建設(shè)為例。世邦魏理仕的一則數(shù)據(jù)顯示,目前全球在建購物中心面積達(dá)3200萬平方米,同比增長15%,達(dá)到歷史最高水平,其中中國在建購物中心面積占全球的一半以上,達(dá)到1680萬平方米。
同樣,仲量行公布的最新國內(nèi)零售市場數(shù)據(jù)也透露,2012年底至2013年初,國內(nèi)零售銷售額增長放緩。2012年底上海及北京兩地分別僅有兩三家零售商場實現(xiàn)了銷量增長,大部分商場的銷售額增長率均有所下降。
網(wǎng)易財經(jīng)注意到,一方面是實體零售業(yè)的銷售額不斷下滑,另一方面購物中心的新增數(shù)量卻創(chuàng)下新高。仲量行預(yù)計今年在國內(nèi)北京、上海、廣州以及深圳等20個主要市場將有約150個新購物中心開業(yè)。
其中,未來三年上海的新增零售面積將達(dá)300萬平方米,而成都則預(yù)計在300-400萬平方米之間。此外,很多新興城市,如濟(jì)南、合肥、昆明和常州也在興建大量的零售地產(chǎn)項目。這將是未來幾年內(nèi)中國三、四線城市的發(fā)展趨勢。
上述某央企商業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人表示,房企轉(zhuǎn)向開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)大部分可謂是被迫式轉(zhuǎn)型,整體來說商業(yè)的風(fēng)險比住宅風(fēng)險更高,加上城市實際的消費承受力,相對于大量入市的商業(yè)項目已經(jīng)飽和,預(yù)計未來2-3年內(nèi)肯定會有很多商業(yè)項目如購物中心之類經(jīng)營不善或虧損,過剩壓力會一直存在。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉分析表示,“如果選址得當(dāng)、定位準(zhǔn)確,正常情況下,購物中心項目回收成本需要12-15年左右的時間,但是,往往這些項目面臨同質(zhì)化競爭與經(jīng)營上的風(fēng)險,因此回收成本存在一定的變數(shù)和風(fēng)險。”
在張宏偉看來,類似于造城一樣的城市綜合體項目要適應(yīng)本地特色,要建立在自身區(qū)域經(jīng)濟(jì)、特色產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)之上,否則可能最終導(dǎo)致“空城”的現(xiàn)象發(fā)生。