8月15日，宜家家居位于上海寶山的新店開門納客，這個(gè)被宜家定位為亞洲最大的宜家家居店，是宜家進(jìn)駐中國(guó)15年后開出的第13家店面，相比其他外資零售商動(dòng)輒上百家門店數(shù)量，宜家這一擴(kuò)張步伐一度被解讀為“蝸牛速度”。
然而，從去年起，宜家系開始發(fā)力中國(guó)市場(chǎng)——尤其是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域——之所以稱之為宜家系，是因?yàn)殡[秘在“宜家”這一品牌背后的是包括宜家家居以及宜家購(gòu)物中心等強(qiáng)勢(shì)業(yè)務(wù)在內(nèi)的商業(yè)王國(guó)，而上述兩大板塊又共同構(gòu)筑了宜家“家居賣場(chǎng)+購(gòu)物中心”捆綁經(jīng)營(yíng)模式，這亦是宜家未來在中國(guó)的主要經(jīng)營(yíng)模式。
“宜家購(gòu)物中心目前在中國(guó)有三個(gè)項(xiàng)目在建，總面積有100萬平方米，如果找到合適地塊，我們計(jì)劃在北京、上海等地再新增店面。”英特宜家購(gòu)物中心中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理丁暉對(duì)記者表示，目前宜家手頭上沒有一塊土地儲(chǔ)備，所有項(xiàng)目從拿到地的第一天開始，就進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，宜家只是一家商業(yè)企業(yè)。
盡管宜家高層一再?gòu)?qiáng)調(diào)，宜家所從事的并非地產(chǎn)商角色，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，宜家在中國(guó)多年來堅(jiān)持購(gòu)地自建，“一不小心”成了在華的最大外資地主，其土地增值部分蔚為可觀。
不承認(rèn)“蝸牛速度”
今年5月，英特宜家一行到北京通州考察投資環(huán)境，傳達(dá)出北京第三家門店將落戶通州的信號(hào)。丁暉說，英特宜家確實(shí)有計(jì)劃在北京再開一家購(gòu)物中心的打算，亦同時(shí)在廣州和上海有新店拓展計(jì)劃，但目前尚處于選址階段。
從選址到拿地，再到設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)，注定是一個(gè)漫長(zhǎng)的過程?；仡櫼思壹揖釉谥袊?guó)的開發(fā)模式，除了廣州項(xiàng)目外，其余12家均為自己買地自己建設(shè)，一定程度上影響了宜家在中國(guó)的擴(kuò)張速度。
“但這并不能說明宜家在中國(guó)的擴(kuò)張速度慢，大家根本不了解宜家才有這樣的評(píng)論，實(shí)際上，宜家公司對(duì)每一個(gè)店面要求的質(zhì)量都很高，別的公司租賃店面投入的成本很少，但其產(chǎn)出也沒法和宜家比。”丁暉并不認(rèn)同外界對(duì)宜家“蝸牛速度”的質(zhì)疑。
在丁暉看來，如果全球業(yè)績(jī)每年要增長(zhǎng)10%~15%，比如每年銷售額為300億歐元，成長(zhǎng)的量就為30億歐元，除以一個(gè)店1億歐元的營(yíng)業(yè)額，即是說每年全球新增30家店就可以了，分到中國(guó)每年新增一家已經(jīng)是正常的速度。“現(xiàn)在中國(guó)每年開三家店，在宜家全球開發(fā)速度上已經(jīng)屬于是第一類的國(guó)家了。說宜家開店速度慢，完全是誤解。”
英特宜家購(gòu)物中心集團(tuán)總裁約翰·泰格納曾坦承英特宜家在中國(guó)的準(zhǔn)備期是相當(dāng)漫長(zhǎng)的，而找地是在中國(guó)開店的最大挑戰(zhàn)，大多時(shí)間英特宜家都耗在選址與拿地上。丁暉亦說，從選址拿地、到設(shè)計(jì)建設(shè)，再到后期裝修施工，一個(gè)大型購(gòu)物中心至少要5年的周期才能建成。
目前，丁暉的精力主要放在無錫、北京、武漢三家正在建設(shè)的購(gòu)物中心上。“家居賣場(chǎng)+購(gòu)物中心”模式是為宜家在中國(guó)的一項(xiàng)重要的升級(jí)戰(zhàn)略。
宜家品牌創(chuàng)始人英格瓦·坎普拉德和他的家族創(chuàng)辦了三家大型企業(yè)：英卡控股、英特宜家控股和伊卡羅公司。英特宜家控股旗下又包含了英特宜家系統(tǒng)公司、英特宜家購(gòu)物中心集團(tuán)、英特宜家地產(chǎn)公司和英特宜家財(cái)務(wù)投資公司。2001年，英特宜家控股與英卡控股合資成立英特宜家購(gòu)物中心集團(tuán)，在中國(guó)開發(fā)商業(yè)綜合體的即為英特宜家購(gòu)物中心集團(tuán)。而“宜家家居”這一品牌為英特宜家系統(tǒng)公司擁有，它在1998年通過授權(quán)英卡控股公司做“宜家家居”而進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)。
2009年8月，英特宜家購(gòu)物中心集團(tuán)進(jìn)軍中國(guó)，在上海設(shè)立中國(guó)總部，并在三年內(nèi)在無錫、北京大興區(qū)及武漢斥資拿下面積約70萬平方米的地塊。僅僅這些已經(jīng)購(gòu)入的土地面積就已經(jīng)超出了宜家家居在過去十年所累積的土地面積總和。據(jù)稱，去年11月，英特宜家集團(tuán)總部又向中國(guó)區(qū)新批了120億元~150億元資金，用來拓展新的項(xiàng)目。
丁暉描述宜家家居與英特宜家購(gòu)物中心的關(guān)系是“戰(zhàn)略合作伙伴”關(guān)系，捆綁布局而又相互獨(dú)立。據(jù)其透露，雙方合作方式靈活，共同的項(xiàng)目要雙方一起選址，但是運(yùn)營(yíng)主要由購(gòu)物中心來做，對(duì)于一些購(gòu)物中心扎堆或者交通偏遠(yuǎn)的地區(qū)，英特宜家購(gòu)物中心不會(huì)選擇進(jìn)駐，宜家家居則具有是否獨(dú)立建店的選擇權(quán)和決定權(quán)。
據(jù)其透露，宜家家居的目標(biāo)是進(jìn)入經(jīng)濟(jì)排名在前20~25名的城市，而購(gòu)物中心則主要選擇排名前10的城市。
一平方米也不出售
明年，英特宜家無錫購(gòu)物中心將率先進(jìn)行“家居賣場(chǎng)+購(gòu)物中心”模式運(yùn)營(yíng)。按照計(jì)劃，英特宜家未來拿到的地塊，亦將按照這種模式進(jìn)行全方位規(guī)劃和運(yùn)營(yíng)。
英特宜家購(gòu)物中心北京項(xiàng)目則將包含宜家家居、高檔百貨、電影院、餐飲等約500個(gè)商戶和7000個(gè)停車位。它將被建成一個(gè)比大悅城、萬達(dá)廣場(chǎng)會(huì)規(guī)模更大的“生活之城”，預(yù)計(jì)年均人流量達(dá)到3000萬。
愿景很美好，但現(xiàn)實(shí)環(huán)境或許是橫亙?cè)谟⑻匾思颐媲暗囊坏离y題。一位商業(yè)地產(chǎn)研究專家對(duì)記者表示：“零售巨頭自建物業(yè)，目的就是打破單一經(jīng)營(yíng)模式，通過多業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)以尋找穩(wěn)定的收入來源。但是宜家開設(shè)購(gòu)物中心將面臨不小的挑戰(zhàn)，第一，宜家并沒有雄厚的租戶資源，招商有一定難度；第二，目前中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)面臨過剩風(fēng)險(xiǎn)，宜家能否憑借自有的經(jīng)營(yíng)理念做足本土化，站穩(wěn)腳跟，還需時(shí)間來檢驗(yàn)。”
事實(shí)上，丁暉并不擔(dān)心中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的“過剩”或者“泡沫”。他認(rèn)為，中國(guó)的購(gòu)物中心很多，但好的不多，宜家是純粹做商業(yè)的公司，追求的不是地產(chǎn)升值，且“獨(dú)立建店模式”商業(yè)理念奉行了70年，有信心打造出高質(zhì)的購(gòu)物中心項(xiàng)目。
另外一面，商業(yè)地產(chǎn)自持經(jīng)營(yíng)需要大量的資金投入亦是業(yè)界公認(rèn)，宜家大手筆投資商業(yè)地產(chǎn)的資金從何而來？
丁暉告訴記者，英特宜家在中國(guó)開發(fā)的購(gòu)物中心項(xiàng)目，有超過50%的資金來源于上述兩大股東的投資，其余則向國(guó)內(nèi)外銀行等金融機(jī)構(gòu)融資。僅北京、無錫、武漢三個(gè)項(xiàng)目，總投資額就將達(dá)到100億元，目前已經(jīng)投入了60多億元。
“英特宜家的經(jīng)營(yíng)理念就是長(zhǎng)期投資且持有物業(yè)，我們的購(gòu)物中心一平方米都不會(huì)出售。”丁暉說，未來幾年，英特宜家在中國(guó)還會(huì)堅(jiān)持購(gòu)地自建的模式。
不過，現(xiàn)階段中國(guó)土地強(qiáng)烈的投資屬性加上宜家品牌對(duì)周邊房產(chǎn)價(jià)格的帶動(dòng)作用，其中產(chǎn)生的巨大利潤(rùn)，宜家不能不為所動(dòng)。
以北京大興的英特宜家項(xiàng)目為例。2009年，宜家以7.9億元人民幣拍得的大興西紅門商業(yè)綜合區(qū)二期用地，第二年，北京興創(chuàng)置地投資有限公司拍得相鄰的三期、四期用地時(shí)，花去了24.35億元人民幣。兩個(gè)地塊的均價(jià)，比宜家當(dāng)初購(gòu)地溢價(jià)1倍以上。
“按照中國(guó)目前地價(jià)的漲幅，宜家擁有的上百萬平方米土地資產(chǎn)，將是一筆不菲的收益。”上述商業(yè)地產(chǎn)專家如是評(píng)論。
丁暉透露，現(xiàn)下也在考慮是否可以將英特宜家的產(chǎn)品線適當(dāng)延伸，比如自建購(gòu)物中心項(xiàng)目時(shí)，周邊配套的公寓以及寫字樓項(xiàng)目，是否也可以由宜家來開發(fā)。“不過，僅僅還在思考階段，目前還是以購(gòu)物中心項(xiàng)目為主。”丁暉強(qiáng)調(diào)。
