超級(jí)購房實(shí)戰(zhàn)手冊(cè)3—小區(qū)優(yōu)選篇
又到了全民看房的季節(jié)。
跳槽/結(jié)婚/生娃，還有買房換房這些現(xiàn)代人生活中的節(jié)點(diǎn)工程，都在一年之春必須有個(gè)交待。鴨梨山大啊，必修課就是必修課，誰讓一年之際在于春呢。
作為一個(gè)因?yàn)?/span>“學(xué)業(yè)+工作=興趣”的地產(chǎn)老炮兒，可以很負(fù)責(zé)任的跟大家說：
“從業(yè)那么多年，我真的看了不下1000套房”。
所以，平時(shí)朋友/同學(xué)/家人來問房子的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)很多早已成竹在胸的“鐵一般的事實(shí)和規(guī)矩”，廣大買房群眾居然都還不知道。每每跟我聊起后都興趣大濃，甚至打賞派紅包轉(zhuǎn)粉，催促我立開小蜜圈開班的都不在少數(shù)。
因此，覺得真的有必要好好的跟大家聊聊這些咱們業(yè)內(nèi)的獨(dú)家不二的買房法則，不說地表最強(qiáng)，好歹也一定是可以稱霸買房江湖的“買房真經(jīng)”了。
上兩篇分別是：
1）“城市判斷篇”，就是告訴你到底在一個(gè)城市該不該買房；
2）“區(qū)位商圈選擇篇”，就是在一個(gè)確定要買房的城市里如何選出穩(wěn)賺不跌的區(qū)域商圈和板塊；
本篇是第三篇“小區(qū)優(yōu)選篇”。
咱們這篇的顆粒度就更細(xì)啦，直接來到小區(qū)，也就是平時(shí)大家提到買房時(shí)候的談的最多的“看房”。
第一條：在選中的商圈/板塊內(nèi)，先挑最貴的小區(qū)。
這條絕對(duì)爭議不小，有違咱們“勤儉持家”的光榮傳統(tǒng)啊。不過背后的道理很簡單：
1）同樣區(qū)位，貴的一定是好的。
存在即合理，尤其是2手房市場，如果價(jià)格明顯比同商圈/板塊的小區(qū)貴，那一定就有過人之處。不是學(xué)區(qū)特別好，買了就鐵定進(jìn)某個(gè)超牛學(xué)校；就是小區(qū)的物業(yè)管理到位，沒有小偷小摸，亂七八糟的人隨便出入；也可能是小區(qū)的業(yè)主都舍不得拋盤；再有可能就是建成時(shí)間短，房型特別好，景觀也很棒。。?？傊?/span>2手小區(qū)其實(shí)是完全市場化的行為，因此，貴一定有貴的道理。
2）房地產(chǎn)本質(zhì)是資產(chǎn)，越貴的資產(chǎn)升值越快。
這條是從經(jīng)濟(jì)學(xué)的接盤角度出發(fā)的，你會(huì)發(fā)現(xiàn)其實(shí)世上絕大多數(shù)的商品是按照喜歡它的用戶的購買力定價(jià)的(說自己是成本定價(jià)的，要么是騙子要么就是傻子)。而一個(gè)顯而易見的經(jīng)濟(jì)學(xué)現(xiàn)象就是：一群相對(duì)有錢的用戶更容易接受價(jià)格的成長(道理也很簡單，他們的財(cái)富成長速度超過房價(jià)，所以他們喜歡的房屋資產(chǎn)也會(huì)加速升值)。也因此，其實(shí)這兩年的房價(jià)上漲，豪宅絕對(duì)是上漲中領(lǐng)漲的。
3）注意，以上說的“貴”是指單價(jià)。
看過太多單價(jià)其實(shí)不高，但是由于面積太大導(dǎo)致總價(jià)過高，賣的非常緩慢的新盤了。所以，咱們?cè)谔暨x小區(qū)的時(shí)候，一定是挑單價(jià)最貴的，不是總價(jià)最貴的。補(bǔ)充說一句：下次講到怎么算好戶型的時(shí)候也會(huì)提到的，人均可以感知到的舒服空間就是“人均70平米”，比這個(gè)再大的戶型，基本上就大的很不得當(dāng)了，而且如果房間里面放不滿家具，那幾乎100%會(huì)被嫌棄成沒文化的土豪。
4）所以，挑小區(qū)一定要先用宇宙無敵超級(jí)好用的查房價(jià)神器-兔博士app看下小區(qū)的價(jià)格。
因?yàn)樵蹅兺貌┦渴堑谝粋€(gè)覺察到小區(qū)這個(gè)信息維度的重要性的，所以在兔博士app上不但有一個(gè)小區(qū)最新的在售房源掛牌價(jià)格，還有這個(gè)小區(qū)完整的真實(shí)成交信息。對(duì)于想購買這個(gè)小區(qū)的買家來說，這些數(shù)據(jù)都是必須要看的呢，看不看買房的時(shí)候相差幾十萬都很有可能。
針對(duì)房東，兔博士有目前國內(nèi)最好用的房源估價(jià)算法，不但可以給出您這套房子最合理的價(jià)格，還特別給出這個(gè)價(jià)格下成交周期的預(yù)估。如果急著需要錢來周轉(zhuǎn)，就在咱們給的估價(jià)基礎(chǔ)上向下調(diào)報(bào)價(jià)，如果不急著等錢用，完全可以把價(jià)格上調(diào)，絕對(duì)的房東賣房神器啊。
第二條：挑小區(qū)，眼見為實(shí)的6個(gè)必看。
這個(gè)的確是買房時(shí)候，一定要觀察的小區(qū)的6個(gè)看點(diǎn)。
看點(diǎn)1:看小區(qū)沿街。沒有底商的“優(yōu)于”有底商的。
這個(gè)很有可能跟丈母娘吵架，“買菜不方便啊”。不過這點(diǎn)對(duì)于很多CEO盤還有有國外購房經(jīng)驗(yàn)的VIP人群其實(shí)根本就是基本常識(shí)。不但是因?yàn)橛械咨虒?dǎo)致整個(gè)小區(qū)沒有綠化景觀的沿街美好面，而且商業(yè)底商本身的衛(wèi)生情況絕對(duì)對(duì)樓上住戶是很大的隱患點(diǎn)。且不說火災(zāi)這小概率事件，由于底商下水道堵塞導(dǎo)致樓上住戶下水道堵塞的情況，絕對(duì)時(shí)常發(fā)生。所以，很對(duì)買房行家不買沿街的房子的根本原因，其實(shí)不在噪聲，而在于由于沿街底商導(dǎo)致的日后自己的額外維修成本。
所以，有底商的小區(qū)一定是同區(qū)域相對(duì)層次比較低的，尤其是底商是餐飲的是絕對(duì)不要購買的。高級(jí)的小區(qū)也有商業(yè)，但是是集中式的商業(yè)會(huì)所，或者是單獨(dú)的一條商業(yè)街。
看點(diǎn)2:看小區(qū)出入口。2個(gè)出入口的“優(yōu)于”3個(gè)出入口的。
這點(diǎn)其實(shí)就是未來物業(yè)管理費(fèi)的大頭。考驗(yàn)的就是一個(gè)小區(qū)物業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)和水平。一個(gè)出入口基本=6個(gè)人(倒班)，而且多一個(gè)出入口，就增加了小區(qū)失竊等事情的發(fā)生可能性。其實(shí)，要不是國家規(guī)定必須有2個(gè)出入口，好的小區(qū)根本就會(huì)只開一個(gè)人行口和1-2個(gè)汽車出入口。
看點(diǎn)3:看小區(qū)停車。完全不能進(jìn)車的“優(yōu)于”可以開車進(jìn)小區(qū)的。
人車分流都寫進(jìn)咱們的建筑規(guī)劃規(guī)范了。但是大家的理解其實(shí)不同，在小區(qū)里劃一條路可以開車，這絕對(duì)不是“人車分流”；小區(qū)在地面有停車位的，將來一定就是鄰里吵架、業(yè)主委員會(huì)爭論不休的導(dǎo)火線。根據(jù)筆者的觀察，以上海北京深圳為例，有的是小區(qū)里完全不能開車的好小區(qū)。比如，在幾個(gè)核心城市都有的樓盤的品牌開發(fā)商星河灣，就是做到了絕對(duì)的人車分流。人在地上，車在地下。
看點(diǎn)4:看小區(qū)配套。有游泳池的“優(yōu)于”沒有游泳池的。
游泳池作為一項(xiàng)運(yùn)動(dòng)，方便可達(dá)絕對(duì)是一個(gè)剛需。尤其是披著睡衣可以去泳池游泳，絕對(duì)是感受小區(qū)物有所值的關(guān)鍵時(shí)刻呢。而對(duì)于有小朋友的家庭，這點(diǎn)就更重要了。不管是南方還是北方，有泳池的普遍比沒有泳池的房價(jià)高，貴的CEO盤往往還有室外和室內(nèi)多個(gè)泳池；深圳香港新加坡的豪宅，由于天氣原因，泳池是標(biāo)配，所以比的就是泳池的長度和數(shù)量；而在上海/北京，戶外溫水泳池已經(jīng)成了近幾年出來的新的豪宅小區(qū)的標(biāo)配。
看點(diǎn)5:看小區(qū)景觀。有開闊草地或者水景的“優(yōu)于”密集種樹的。有高低起伏的“優(yōu)于”一馬平川的。
這點(diǎn)其實(shí)一般大家看房時(shí)不見得感受的到，主要說的是一個(gè)小區(qū)的整體造景投入。建一手房的時(shí)候?qū)τ诰坝^營造越用心的，到二手房的時(shí)候果然房價(jià)要比景觀普通的小區(qū)高很多。景觀設(shè)計(jì)有個(gè)特征，時(shí)間越久就越是會(huì)體現(xiàn)出差距。四季有花，滿區(qū)飄香的感官絕對(duì)頂過中介的100句好話。而且本身景觀用心的小區(qū)，物業(yè)等其他設(shè)施也一定不會(huì)差。
看點(diǎn)6:再次來到小區(qū)外，看看小區(qū)周邊有沒有讓你動(dòng)心的商業(yè)配套或者城市景觀。
雖然作為業(yè)內(nèi)人士，應(yīng)該對(duì)看房買房很理性，有很多規(guī)矩和方圓可以尊崇。但是偏偏筆者買房幾乎都是被小區(qū)外的某個(gè)生活場景打動(dòng)的。秋天，中央公園路旁慢慢的落葉；春天，清風(fēng)徐徐的濱江慢跑大道。說到底，一個(gè)人住的地方，一定有讓你心心念念想著回去的理由。
第三條：必須要看的數(shù)據(jù)。
說完感性的，還是要來點(diǎn)非常理性和可操作的。這里有幾條必看的數(shù)據(jù)公式：
1）成交量大，價(jià)格不是很高的小區(qū)=商圈/板塊的“基本盤”；
“基本盤”的意思是這是這個(gè)商圈/板塊的平均值小區(qū)，更方面都處于中等水平，不容易犯錯(cuò)，也是一般最容易找到可買房源的小區(qū)。
2）成交量大，價(jià)格成長很快的小區(qū)=商圈/板塊的“追漲盤”；
“追漲盤”就是很多后來大家說賺到錢的小區(qū)。量價(jià)齊漲，絕對(duì)是要持續(xù)漲價(jià)的節(jié)奏呢。這些盤，往往就是交付5年左右的次新房。一個(gè)是因?yàn)閯倓偙欢仲I家注意到，另一方面就是小區(qū)的景觀、配套等都已成熟，大家很容易看得出小區(qū)的好品質(zhì)出來。好的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)對(duì)于追漲盤是最敏感的，所以可以從他們這邊方便的了解到。
3）成交量低，但是價(jià)格很高的小區(qū)=商圈/板塊的“標(biāo)志盤”；
“標(biāo)志盤”的成交小，很大一部分原因就是房東惜售，沒有房源。所以，一有房源出來往往就會(huì)有多個(gè)買家喊價(jià)搶標(biāo)，因此，成交價(jià)格往往飆的很高。這些盤，其實(shí)如果能買到的話，絕對(duì)是好資產(chǎn)。
4）價(jià)格低，但是成交量也很低的小區(qū)=商圈/板塊的“淘汰盤”；
這句故意換了語序，先說價(jià)格，再說成交量。因?yàn)楹芏嘟?jīng)紀(jì)人往往說某某小區(qū)的房價(jià)很便宜，但是就是不告訴你成交量情況如何？價(jià)格和成交量如果都低的話，扣掉商圈本身的位置原因，剩下的就是小區(qū)本身的問題了，量價(jià)都低，絕對(duì)是降價(jià)的趨勢呢，所以一定不要買到這樣的小區(qū)。
那大家一定會(huì)問，成交量和成交價(jià)都在哪里能看到??？
認(rèn)真做條廣告哈，宇宙無敵超級(jí)好用的兔博士app獨(dú)家提供小區(qū)的完整成交記錄，絕對(duì)可以幫你躲開“淘汰盤”。
好了，本篇又碼3000字。這篇給大家整理了在選擇好要關(guān)注的區(qū)域板塊后，如何選擇小區(qū)的關(guān)鍵方法。和上一篇“區(qū)位商圈選擇篇”一起看，基本上在一個(gè)城市里選小區(qū)就不會(huì)錯(cuò)啦。接下來的一篇，會(huì)跟大家講講作為一名準(zhǔn)建筑師，咱們是如何看待一套戶型的好壞的。
所以，趕緊關(guān)注咱們公號(hào)吧，別錯(cuò)過了這價(jià)值連城的超級(jí)購房實(shí)戰(zhàn)手冊(cè)呢。
筆者介紹：
兔博士app創(chuàng)始人 劉煜
1998年同濟(jì)大學(xué) 建筑城規(guī)學(xué)院畢業(yè)
房地產(chǎn)開發(fā)咨詢 從業(yè)18年
為萬科／中海／綠城／星河灣等知名開發(fā)商服務(wù)多個(gè)知名樓盤
2016年 創(chuàng)辦國內(nèi)第一個(gè)用數(shù)據(jù)說話的房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)好產(chǎn)品兔博士app。
